Milyen lakást vesznek

a pestiek?

Milyen lakásokat vesznek Pesten?

A 2008 vége óta eltelt időszakban, gyökeresen átalakult a budapesti lakáspiac. Az új építésű lakásprojektek száma szinte lenullázódott, folyamatban lévő építkezések maradtak félbe egyik napról a másikra, a megépült lakások egy jelentős része pedig több éve képtelen vevőre találni. Bár a kereslet valóban drasztikusan visszazuhant, az elmúlt négy év adatai azt egyértelműen bebizonyították, hogy jöhet itt akár globális gazdasági válság, hullámvasútként száguldozó forint, évente mintegy 90 ezer lakás biztosan gazdát cserél Magyarországon (Budapesten ez a szám kb. 15-20 ezer). Elemzésünkből fény derül arra, hogy 2012 első félévében melyik kerületek voltak a legnépszerűbbek a vásárlók körében, hol fogyott a legtöbb lakás, hol vásárolták meg a legkisebb és legnagyobb alapterületű ingatlanokat és, hogy melyik volt a legdrágább és legolcsóbb városrésze Budapestnek.

Tudtad-e? 2008 óta évente mintegy 90 ezer lakás cserél gazdát a hazai ingatlanpiacon. Budapesten ez a szám 15-20 ezer között mozog.

Míg 2006-ban és 2007-ben átlagosan mintegy 200 ezer lakás cserélt gazdát egyetlen év alatt, addig a válságot követő években ez a szám 90 ezer környékére csökkent, ám ezt a számot azóta minden évben teljesíti a piac. A hitelezés befagyása, a gazdaság általános teljesítménye és a piaci bizonytalanság ellenére beállt a lakáspiac egy alap üzemszintre. A vásárlók lakásválasztását a négyzetméter árakon túl azonban ma már egyéb tényezők is jelentősen befolyásolják. Sokaknak egyre fontosabb tényező, hogy mekkora lakást kell fenntartaniuk, elsősorban a rezsiköltség miatt, valamint, hogy mennyit és mivel kell utazniuk a munkahelyükre. A tudatos élet egyik alapelemévé kezd válni az, hogy lehetőségünk szerint csak a szükséges méretű lakásokat vásároljuk meg, illetve minél közelebb költözünk a belvároshoz, de legalábbis olyan helyre, ahol kiváló és gyorsan megközelíthető tömegközlekedés található. Ezek tükrében érdemes megvizsgálni, hogy 2012 első felében leginkább melyik kerületekben, mekkora alapterületű, és milyen árú lakásokat vásároltak Budapesten.

6642 lakást adtak el Budapesten 2012 első felében

Minden 6. lakás a XIII. kerületben talált gazdára

Hova költöznek a pestiek?

III. kerület

A III. és a XIII. kerületekben több mint 1600 adásvételt regisztráltak
2012 első felében

Talán nem okoz nagy meglepetést az, hogy a legtöbb lakást azokban a kerületekben értékesítették, ahol eleve a legnagyobb a lakásállomány, és a legtöbben laknak. Annál izgalmasabb azonban az, hogy ezek között a kerületek között is hatalmas különbségeket lehet tapasztalni. Míg a legutóbbi népességi adatok szerint (KSH 2009. január.1.) a XIII. kerület csak a negyedik a legnépesebb kerületek listáján a maga 113 ezer lakosával, addig az értékesített lakások listáját magasan uralja a többiek előtt. Technikailag minden hatodik eladott budapesti lakás a XIII. kerületben található. A kerületek sorrendjét tekintve az élen a XIII. kerület található a maga több mint 1000 adásvételével az év első felében. Kicsit leszakadva jönnek a III. (614 db), a XI. (601 db), és a XIV. (587 db) kerületek. A lista első négy helyezettje tehát megfelel a népességi rangsornak.

A legtöbb lakóingatlant továbbra is azokban a városrészekben értékesítik, ahol a városi lakosság jelentős része összpontosul. A listán azonban innentől kezdve teljes a borulás. A 90 ezernél is több lakossal rendelkező XVIII. kerület például a lista végén kullog a maga 130 lakásos tranzakciószámával, ami az egy lakosra jutó értékesítést tekintve még nem is legrosszabb a főváros kerületei között. A tranzakciós adatokat vizsgálva azonnal kitűnik, hogy Budapesten három markáns csoport alakult ki a lakáspiacon. Az első csoport a legmagasabb népességi adatokkal illetve az átlagot jóval meghaladó adásvételi számokkal rendelkező négy kerület. Ezek a kerületek (III., XI., XIII. és XIV.) nemcsak, hogy nagy kiterjedésűek, de jellemzően rendkívül jól ellátottak mind tömegközlekedési, mind egyéb infrastrukturális szempontból.

XI. kerület

Újbudán egy lakás átlagára 13.6 millió forint

Persze ez egy öngerjesztő folyamat volt, hiszen nem azért kezdtek el először ezekbe a városrészekbe költözni az emberek, mert itt volt a legjobb párosítása a tömegközlekedésnek és a belvárosi nyüzsgéstől békésebb lakófunkciónak, hanem a kritikus tömeg és a földrajzi adottságok miatt ezeken a területeken zajlottak a fejlesztések, amik tovább generálták ezt a folyamatot. A lakáspiaci szempontból három részre szakadt város második csoportjába jellemzően a magas egy lakosra jutó adásvételt produkáló belső kerületek sorolhatóak. Klasszikusan ilyenek az I. és az V. kerületek, mint a budai és pesti belváros tradicionális övezetei, valamint a belső pesti negyedek, élükön a manapság a fiatalok, a turisták és ezzel együtt a befektetők körében is kedvelt VII. kerület.

XIV. kerület

Budapesten 225 ezer forint egy lakás átlagos négyzetméter ára

Erzsébetváros körúton belüli része most már világhírnévre és néhány törzslakos ellenszenvére is szert tett az egyedülálló romkocsmáinak köszönhetően. Harmadik kategóriaként a tranzakciós számokban és népességhez viszonyított eladási mutatókban is a lista végén lévő periférikus kerületek találhatóak. Érdemes megvizsgálni, hogy a XV. kerülettől "felfelé", ami összesen kilenc budapesti kerületet jelent, mindössze 781! lakást értékesítettek az év első felében, ami 300 darabbal kevesebb, mint egyedül a XIII. kerületben. Jól látszik ebből is, hogy jellemzően milyen típusú és milyen elhelyezkedésű lakások azok amikre ma igazán nagy igény és szükség van a budapesti lakáspiacon. Vagyis ugyanúgy vannak társasházas, paneles, és családi házas övezeteik, akkor kiderül, hogy a jellemzően társasházi övezetekhez tartozó belső kerületekben több mint 2700 lakás cserélt gazdát 2012 első félévében, míg a külső, inkább családi házas (néhol nagyobb panelszigetekkel) rendelkező övezetekben ez a szám éppen, hogy meghaladta az 1000 darabot. Vagyis a budapestiek, vagy a Budapestre frissen költözők manapság leginkább az ismert, jó tömegközlekedéssel rendelkező, és a városi szövetben jól elhelyezkedő kerületeket keresik, mintsem a békés, külvárosi, családi házas területek. A lista első négy helyezettje tehát megfelel a népességi rangsornak. A listán azonban innentől kezdve teljes a borulás. A 90 ezernél is több lakossal rendelkező XVIII. kerület például a lista végén kullog a maga 130 lakásos tranzakciószámával, ami egy lakosra jutó értékesítést tekintve még nem is legrosszabb a főváros kerületei között.

Egyre népszerűbb Budapest belvárosa...

...kulcsfontosságú lett a tömegközlekedés közelsége.

Mennyi az annyi?

Ugyan a lakásárak csökkenése még csak mostanában éri el a mélypontját, a kereslet erősen befolyásolja egyes részpiacok teljesítményét. Az ugyanis, hogy az országos átlag éppen csökkenést vagy emelkedést mutat hasznos iránymutatás, azonban sosem vehető készpénznek, pláne nem egyedi szintre, vagyis konkrét tranzakcióra vonatkoztatva. Budapesten, és Budapesten belül a frekventáltabb kerületekben az országos átlagnál stabilabbak az árak, és vannak olyan területek, és olyan lakástípusok, amelyek jóval kevésbé voltak érzékenyek az általános árcsökkenésre. Ám ez is csak iránymutatás, hiszen minden egyes lakás eladása és vásárlása olyan mértékű emberi tényezőt hordoz magában, ami egy adott ingatlan aktuális piaci értékétől akár 20-30%-os eltérést is okozhat.

Budapesten hosszú ideje a II. kerület számít a legdrágábbnak és a tehetős emberek legkedveltebb kerületének, egyes mutatókban azonban nagy küzdelemben van a szomszédos XII. kerülettel, és bizonyos kategóriákban az V. kerülettel. A legdrágábbnak számító II. kerületben a 2012-es év első felében 23,8 millió forintot fizettek ki a vevők átlagosan egy lakásért, ami a forgalmához is viszonyítva (455 db tranzakció) kimondottan impozáns mutató, és jól szemlélteti, hogy a válság hatásai mely társadalmi réteget érintette legkevésbé. Az egy lakásért kifizetett átlagár tekintetében az V. kerület következik a listán (20,7 millió Ft), majd a XII. (19,8 millió Ft), és az I. kerületek (18,2 millió Ft). Az első négy helyezett ebben az összehasonlításban is más dimenziót képvisel, hasonlóan az eladott lakások számában kiugró négy kerülethez, hiszen a XIII. kerületnek már 13,9 millió forint is elég volt az ötödik pozícióért. A lista utolsó harmada újra ismerős lehet. Ismét a periférikus kerületek találhatóak az összevetés alján, ám a VIII. kerületnek sikerült beférkőznie közéjük, ami elsősorban annak köszönhető, hogy a kerületben kimondottan népszerűek a rossz minőségű, és így alacsony áron elérhető, felújításra, avagy lebontásra szoruló lakások.

Az átalagos négyzetméterárak összehasonlításában azonban van a listán némi csavar, ugyanis míg a II. kerületben 350 ezer forint egy négyzetméter lakás átlagára, addig a budai hegyekben található XII. kerületben ez a szám a 400 ezret is meghaladja, ami hasonlóan a XIII. kerület tranzakciószám mutatójához, kimondottan kiugró érték. A torzító hatások kiküszöbölése érdekében azonban megvizsgáltuk a négyzetméterárak mediánját (helyzeti középérték) is, ami némileg kiegyensúlyozta az eltéréseket. A medián adatok szerint a lakásárakhoz hasonlóan a négyzetméterárak tekintetében is a II. kerület mutatja a legmagasabb értéket 327 ezer forinttal, ami több mint a duplája az utolsó helyen álló csepeli négyzetméterenkénti 145 ezer forintnak. Mivel hatalmas eltéréseket nem lehet mérni az átlagos lakásméretben, ezért megállapítható, hogy ahol alacsony vagy magas a lakások átlagára, ott bizony az egy négyzetméterre jutó fajlagos költség is az átlagoshoz képest alacsonyabb, avagy magasabb lesz.

Budapest még mindig népszerű

Rengeteg lehetőséget kínál a város

Mekkora lakásoka fogynak?

Az értékesített lakások átlagos mérete az egyes években valamelyest mindig változik, ám jelentős ugrálások kevésbé tapasztalhatóak benne, hiszen a teljes hazai vagy budapesti lakásállomány száma és elsődleges paraméterei csak minimálisan változnak. Egy-egy több tízezer új építésű budapesti társasházi lakás tranzakcióját hozó évben lehetett érdemben kimutatható változásokat tapasztalni, ám a válság óta a piaci kínálat stagnál, így a meglévő állományon belüli mozgások alakítják a sarokszámokat.

2012 első hat hónapjában a legtöbb, vagyis a teljes piac mintegy 45%-át jelentő adásvételt regisztrált négy kerület átlagos lakásmérete 52 négyzetméter körüli értéket mutatott. A listát vezető XIII. kerületben pontosan 52 nm volt az értékesített lakások átlagos alapterülete, míg a III. kerületben 54, a XI. kerületben 52, a XIV. kerületben, némi meglepetésre, csak 49 nm volt a mutató, ami azt tükrözi, hogy Zuglóban erősen túlsúlyban voltak a társasházi lakáseladások a családi házakkal szemben.

A pénzükért azért kaptak némi lakóteret is a tehetősebbek, hiszen amellett, hogy a II. kerületben voltak a legdrágábbak a lakások, 67 négyzetméterrel itt volt a legmagasabb az átlagos mérete is az értékesített ingatlanoknak. A budai elitövezetet a Belváros követi a maga 65 négyzetméterével, míg a dobogó harmadik fokon az I. kerület és Hegyvidék osztozkodik 61-61 négyzetméterrel.

Az éjszakai áram

30%-kal olcsóbb, mint a nappali

Mi a menő ma Budapesten?

Budapesten leginkább a Váci úti irodafolyosójáról is jól ismert XIII. kerületet, illetve a belvárost tömegközlekedéssel könnyen megközelíthető, közepes árkategóriába tartozó területek keresik a vásárlók, akik mintegy 12-14 millió forintot tudnak szánni az átlagosan 52 négyzetméteres régi-új lakásukra. Ezeknek a lakásoknak az előnye, hogy kis méretűknek köszönhetően az átlagosnál olcsóbban fenntarthatók, jó tömegközlekedési potenciállal rendelkeznek, ami a napi munkába járáshoz a gépjárművel szemben megfelelő alternatívát biztosít. Ahova kevésbé szeretnek, vagy mondhatjuk akár úgy is, hogy ahol kevésbé tudnak költözni az egyértelműen az olcsóbb árkategóriás nem központi, és az átlag alatti infrastruktúrával rendelkező környékek. Ezeken a területek gondot jelent egyfelől az elmúlt 10-20 évben épült egyedi családi házak értékesítése is, valamint a kevésbé jó hírű lakótelepek sem vonzóak, sem a városon belül mozgók, sem a máshonnan érkezők számára.